Wer Immobilienbesitz an seine Nachfolger übertragen will, sollte ein Testament machen, in dem er darlegt, wie die Immobilien verwertet werden soll. Denn im Gegensatz zu Geldvermögen lassen sich Gebäude nicht teilen. Und nicht immer sind Immobilienerben in der Lage, die anfallenden Erbschaftssteuer zu bezahlen sowie ihre Geschwister gemäß dem Immobilienwertanteilig auszuzahlen. Schlimmstenfalls müssen sie diese verkaufen. Alternativ kann das Vermögen aus Stein und Mörtel zu Lebzeiten verschenkt werden, dies bietet unter Umständen steuerliche Vorzüge.

Die gesetzliche Erbfolge führt häufig zur Zerschlagung des Immobilieneigentums, weil mehrere Parteien wie Ehepartner, Kinder und Geschwister bedacht werden. Deshalb sollte der Erblasser in einem Testament oder Erbvertrag seinen letzten Willen fixieren. Grundsätzlich kann ein Testament handschriftlich verfasst werden. Wegen möglicher Auslegungsprobleme sollte es aber von einem Notar erstellt werden.

Wer seinen Nachfahren hohe Steuerzahlungen ersparen will, kann seine Immobilie verschenken. Der Schenker kann vereinbaren, dass eine Übergabe zu seinem Tode eintritt(„kalte Hand“); er kann aber auch zu Lebzeiten Nahestehende mit warmer Hand begünstigen. In beiden Fällen müssen die Begünstigten für die Immobilie  eine Schenkungssteuer bezahlen. Ihre Höhe orientiert sich am Verwandtschaftsgrad, der eigenen Steuerklasse sowie der steuerlichen Freibeträge. Direkte Nachfahren wie Ehepartner und Kinder haben einen Freibetrag von je 400.000€. Dieser kann beim Verschenken unter Lebenden alle zehn Jahre in Anspruch genommen werden. Der Haken dabei ist, dass die Immobilie in dieser Zeit nicht verkauft werden darf. Als Basis für die Steuerermittlung wird der Verkehrswert der Immobilie herangezogen. Diese Regel wurde 2009 eingeführt, davor wurden Immobilien von den Finanzämtern lediglich mit 60 bis 80 Prozent ihres Wertes veranschlagt. Neu geregelt wurde ferner, dass sich eingetragene Wohnrechte steuermindernd auswirken. Zu Recht, denn Immobilien die mit einem solchen versehen sind, sind meist nur mit Preisabschlägen verkäuflich. Kein Schenker muss befürchten, nach der Übertragung seinen Anspruch auf den Immobilienbesitz zu verlieren. Seine Risiken können mit so genannten Wohn- und Nießbrauchrechten eingedämmt werden. Bei Letzterem behält der Gönner auch nach der Übertragung das Recht, die Immobilie zu nutzen und die Mieten einzuziehen. Gleichzeitig kommt er für laufende Kosten auf. Diese rechtlichen Bindungen werden im Grundbuch eingetragen. In schwierigen Fällen kann die Schenkung wegen groben Undanks rückgängig gemacht, außerdem kann im Notarvertrag ein Rückforderungsvorbehalt vereinbart werden.

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